L’allungamento delle aspettative di vita media impone alle istituzioni di dover affrontare nuove necessità legate alla salvaguardia delle persone anziane.
In particolare, servono strumenti per tutelare quelle persone che si trovano in situazioni di difficoltà economica e che, per motivi di età e familiari, non abbiano modo di incrementare il proprio patrimonio.
Esistono, tuttavia, nel nostro ordinamento alcuni strumenti immediatamente utilizzabili e che garantiscono una certa flessibilità nell’individuazione di soluzioni patrimoniali idonee.
Una persona anziana, magari senza figli, con una modesta pensione e “solo” la casa in cui abita di proprietà, potrebbe avere difficoltà ad arrivare a fine mese, oppure a sostenere i costi di spese mediche.Eppure, la “sola” casa di proprietà può diventare un’importante risorsa.
Esistono, infatti, istituti che “trasformano” la casa di proprietà in una fonte di reddito.
1) Lo strumento forse più noto è la vendita con riserva dell’usufrutto.
Spesso troviamo annunci immobiliari con la locuzione “vendita della nuda proprietà”.
Questo è l’esempio tipico: colui che sia proprietario del solo immobile in cui vive e abbia bisogno di liquidità, può avvalersi di tale strumento, vendendo la sola nuda proprietà, mantenendo però sull’immobile l’usufrutto. Il che significa mantenere il diritto di abitarci per tutta la durata della propria vita e di trarne i frutti (potendo, ad esempio, concedere l’immobile in locazione o potendo anche cedere l’usufrutto a terzi).
E’ la soluzione consigliata specialmente quando il proprietario non abbia figli cui lasciare alla sua morte la casa: ove abbia bisogno di denaro (ad esempio, laddove la casa abbia spese di gestione elevate e la pensione non sia sufficiente), può vendere l’immobile, continuando a viverci senza limiti di durata, se non quella della propria vita.
E’ ovvio che la vendita avverrà ad un prezzo più basso rispetto ai valori di mercato per la piena proprietà (la diminuzione è correlata all’età del venditore, più è anziano, più i valori saranno vicini a quelli della piena proprietà), ma è una strada spesso seguita, che porta vantaggi tanto per il venditore (che continua a vivere nella casa e trarne i frutti), che per l’acquirente (che acquista l’immobile ad un prezzo più basso di quello di mercato).
Alla morte dell’usufruttuario, il nudo proprietario diventa pieno proprietario dell’immobile.
2) Assolutamente analoga a quanto sopra è la vendita della proprietà con riserva del diritto di abitazione. La differenza sta nel diritto che viene riservato, avendo il diritto di abitazione un contenuto ben più ristretto dell’usufrutto, consistendo semplicemente nel diritto di abitare la casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Il diritto di abitazione consiste in un diritto personalissimo – legato al soggetto a favore del quale è costituito – e, a differenza dell’usufrutto, non può essere ceduto, né potrà darsi in locazione l’immobile.
3) Vi sono ulteriori strumenti, meno noti, che meritano menzione.
Il primo è la rendita vitalizia, di cui tipico esempio è costituito dalla cessione di un immobile verso il pagamento di una rendita. Mediante la stipula di apposito contratto, un soggetto si obbliga a corrispondere ad altro soggetto una prestazione periodica di denaro o altre cose fungibili per tutta la durata della vita del beneficiario. Tale rendita può esser costituita a titolo oneroso, per donazione o testamento e può esser costituita anche a favore di terzi. A pena di nullità va costituita per atto pubblico o scrittura privata.
4) Altra ipotesi è il contratto di mantenimento, ovvero quel contratto con il quale una parte si obbliga, dietro il trasferimento di un bene o la cessione di capitale, a prestare all’altra parte un’assistenza materiale e/o morale vita natural durante.
E’ un contratto tipicamente destinato a soddisfare specifiche esigenze del destinatario della prestazione assistenziale, che solitamente è persona anziana e non più autosufficiente.
Qui l’elemento caratterizzante è l’alea, l’incertezza della prestazione, essendo incerta non solo la durata della vita del beneficiario, ma anche l’entità delle prestazioni a suo favore (predeterminate, invece, nella rendita vitalizia).
Le parti possono comunque stabilire il tipo di assistenza che maggiormente si attaglia alle esigenze ed ai bisogni del beneficiario, potendosi, ad esempio, pattuire l’obbligo di provvedere a tutte le sue necessità, garantendogli il mantenimento del tenore di vita abituale, fornendo vitto, alloggio, vestiario, cure mediche, assistenza diurna e notturna e, più in generale, compagnia e visite quotidiane. In questi casi, spesso vi è la pattuizione contrattuale di prestare assistenza presso la casa del beneficiario e di non essere ospitati in case di riposo.
5) Analoghi risultati possono conseguirsi con la donazione modale, ovvero la donazione con onere di assistenza. In questo caso, viene donata l’abitazione ponendo un onere di assistenza o mantenimento a carico del donatario, il quale comunque è tenuto all’adempimento dell’onere entro i limiti del valore della cosa donata.
Ecco come, da un immobile di proprietà, le persone anziane possono ottenere benefici materiali, economici e, talvolta, anche morali.
Sarà l’avvocato di fiducia a consigliare lo strumento più idoneo da utilizzare a seconda di quelle che siano le reali esigenze e possibilità della persona.
( Avv. Roberto Visciola)